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Was passiert mit einem gemeinsamen Haus bei einer Scheidung?

Eine Scheidung bringt für alle Beteiligten viele Veränderungen mit sich. Besonders dann, wenn das Ehepaar eine gemeinsame Immobilie besitzt, gestaltet sich die Auseinandersetzung nach der Scheidung unter Umständen kompliziert. Soll das Haus verkauft werden, will einer der Ehegatten in dem Haus wohnen bleiben oder möchten sogar beide Eheleute weiter dort leben? Welche Rolle spielen noch offene Kredite bei der Frage, was mit einem gemeinsamen Haus nach einer Scheidung geschieht?

Wie erfolgt grundsätzlich die finanzielle Auseinandersetzung nach einer Scheidung?

Lässt sich ein Ehepaar scheiden und hat es keinen Ehevertrag aufgesetzt, dann greift der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei diesem Güterstand wird im Falle einer Scheidung ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehegatten vorgenommen. Dieser Ausgleich betrifft allerdings nur das während der Ehe erworbene Vermögen. Kurz gesagt erhält derjenige Ehepartner, der während der Ehe weniger Vermögen hinzugekommen hat, einen Ausgleich vom anderen Ehegatten.

Was ist bei der Aufteilung einer Immobilie so schwierig?

Grundsätzlich ist der Anspruch, der sich aus einem Zugewinnausgleich ergibt, in Geld zu bemessen. Ein Haus aber, lässt sich nicht ohne weiteres aufteilen und müsste zunächst verkauft werden, um einen etwaigen Geldzahlungsanspruch genau beziffern zu können. Doch nicht jedes Ex-Paar möchte das Haus, für das es teils jahrzehntelang gearbeitet hat, auch tatsächlich verkaufen. Hinzu kommt noch, dass es in vielen Fällen noch offene Kredite für die Immobilie gibt und diese noch nicht vollständig abbezahlt ist. Sind beide Ehepartner Kreditnehmer, können sie jeweils als Gesamtschuldner von der Bank in voller Höhe in Anspruch genommen werden. Anschließend kann ein Ausgleich unter den Eheleuten stattfinden.

Wie kann hinsichtlich der Haus-Aufteilung verfahren werden?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie nach einer Scheidung mit der Aufteilung eines Hauses umgegangen werden kann. Viele Ex-Ehepaare entscheiden sich dazu, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen und den dadurch erzielten Erlös untereinander aufzuteilen. Von diesem Betrag abgezogen werden die Kosten für die Tilgung noch offener Kredite.

Alternativ besteht die Möglichkeit, dass ein Ehepartner alleiniger Eigentümer des Hauses wird und den anderen Ehegatten auszahlt. Diese Möglichkeit birgt zwei Schwierigkeiten. Zum einen muss der auszahlende Ehepartner über genügend Vermögen verfügen, um den anderen auszahlen zu können und zum anderen muss die Bank, sollte es noch einen offenen Kredit geben, den zweiten Eigentümer aus seiner Mithaftung entlassen.

Ein weiterer Weg, ein Haus nach einer Scheidung unter den Ehegatten aufzuteilen, ist die sogenannte Realteilung. Die Immobilie wird hierbei in zwei baulich getrennte Bereiche umgebaut, von denen jeder einem der Ehepartner zugeordnet wird. Die Ehegatten können getrennt voneinander in diesen Baueinheiten leben oder ihre “Haushälfte” weiter verkaufen. Allerdings sind nur selten die baulichen und persönlichen Gegebenheiten gegeben, um solch eine Realteilung vorzunehmen.

Haus kann auf gemeinsame Kinder übertragen werden

Möchten die Ex-Partner das Haus nicht verlieren und auch zukünftig im Familienbesitz behalten, bietet sich die Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder an. Dieser Schritt sollte allerdings genau durchdacht werden, da ein Haus auch stets eine enorme Kostenbelastung darstellt. Bei der Übertragung der Immobilie auf minderjährige Kinder muss außerdem zwingend das Vormundschaftsgericht beteiligt werden.

Zuletzt besteht die Möglichkeit der Teilungsversteigerung der Immobilie, sollten sich die Eheleute nicht einigen können.

 

Erbschaftssteuer: Steuerbefreiung für geerbtes Haus unterliegt zeitlicher Begrenzung

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.05.2019 entschieden, dass Kinder sich beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von der Erbschaftssteuer befreien lassen können, wenn sie eine zuvor von ihren Eltern bewohnte Immobilie erben. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die erbenden Kinder innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst in die Immobilie einziehen.

Der Sachverhalt: Aufforderung zur Zahlung der Erbschaftssteuer

Ein Mann, der nach dem Tod seines Vaters dessen Wohnhaus erbte, wurde vom Finanzamt aufgefordert, für dieses Erbe Erbschaftssteuer zu zahlen. Gegen diese Aufforderung wehrte sich der Erbe mit einer Klage. Hintergrund der Klage war, dass das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung für geerbte Immobilien vorsieht. Solch eine Steuerbefreiung kann dann greifen, wenn das betreffende Haus bis zum Tod des Erblassers von diesem bewohnt wurde und der Erbe “unverzüglich” nach dem Erbfall bekannt gibt, dass er das Haus selbst bewohnen möchte. Zudem darf die Wohnfläche des Hauses nicht größer als 200 Quadratmeter sein.

Im vorliegenden Fall zog der klagende Sohn allerdings erst mehr als zwei Jahre nach dem Tod des Vaters in die geerbte Immobilie ein. Dies ergab sich unter anderem aus Kostenvoranschlägen und Angeboten, die der Sohn erst zwei Jahre nach dem Erbfall bei Handwerkern eingeholt hatte. Anschließend wurde mit den Renovierungsarbeiten begonnen. Aus diesem Grund versagte das zuständige Finanzamt dem Sohn die Steuerbefreiung von der Erbschaftssteuer für das geerbte Haus.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof schloss sich hinsichtlich der Befreiung von der Erbschaftssteuer der Argumentation des zuständigen Finanzamtes an. Zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht waren bereits zwei Jahre und acht Monate vergangen und der erbende Sohn war noch nicht in das Haus des Vaters eingezogen. Besondere Umstände, wie eine schwere Krankheit oder ein weiterer Todesfall, welche die Zeitverzögerung erklären könnten, waren nicht ersichtlich. Diese Zeitspanne könne nicht mehr als “unverzüglich” im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz angesehen werden. Deshalb schloss sich der Bundesgerichtshof der ersten Einschätzung des Finanzamtes an. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofes kann eine Steuerbefreiung für ein geerbtes Haus nur dann genehmigt werden, wenn der Erbe innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Erbfall in das geerbte Haus einzieht. Die Erbschaftssteuer musste vom Erben also entrichtet werden.

Fazit: Die Steuerbefreiung von der Erbschaftssteuer für ein geerbtes Haus greift nur dann, wenn das erbende Kind innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst in die Immobilie einzieht. Eine Zeitspanne von über zwei Jahren kann nicht mehr als “unverzüglich” im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz angesehen werden.

 

Was geschieht mit der Immobilie nach der Scheidung?

Eine Scheidung ist immer eine schwierige Angelegenheit, vor allem, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Es ist sinnvoll, diese Dinge schon im Vorfeld zu klären, doch bei Beginn einer Ehe sehen viele Paare nur die positiven Aspekte. Wer jedoch schon frühzeitig an eine Absicherung zum Thema Immobilien denkt, kann sich eine Menge Ärger ersparen.

Scheidung: Es ist nicht alles rosig

Zu Beginn einer Ehe ist die Welt für beide Partner in Ordnung. An eine Scheidung möchte keiner denken. Es ist jedoch vielen Paaren nicht bewusst, dass ihre Ehe eine Zugewinngemeinschaft ist. Dies bedeutet zwar, dass die Güter der Partner während der Ehe getrennt bleiben. Doch was geschieht im Falle einer Scheidung?

Alles wird aufgeteilt – auch die Immobilie

Kaufen Sie als Ehepaar während der Ehe ein Haus oder eine Wohnung, zählen diese Immobilien als Vermögenswert, der dem Zugewinnausgleich unterliegt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn beide Partner im Grundbuch bzw. im Kreditvertrag vermerkt sind. Stehen beide Partner für die Finanzierung ein, haften beide mit ihrem gesamten Vermögen. Egal, ob Sie der Hauptverdiener sind oder als Geringverdiener die Kinder versorgen, sind beide Parteien auch im Falle einer Scheidung zur Zahlung verpflichtet.

Verschiedene Lösungsansätze bei gemeinsamen Immobilien

Immobilien, wie ein Haus oder eine Wohnung können nach einer Scheidung nicht einfach in der Mitte geteilt werden. Die einfachste Möglichkeit ist es, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Der Gewinn, der für die Immobilien erzielt wird, wird im Anschluss unter beiden Partnern aufgeteilt. Es kann allerdings passieren, dass Sie nicht den gewünschten Preis erzielen, sondern einen geringeren Betrag akzeptieren müssen.

Die andere Möglichkeit besteht darin, dass der eine Partner nach der Scheidung weiterhin im Haus bzw. der Wohnung leben bleibt. In diesem Fall kann der andere Partner ausgezahlt werden.

Egal, für welche Variante Sie sich im Falle einer Scheidung entscheiden, Sie sollten dies vor dem Einreichen des Scheidungsantrages entschieden und geklärt haben.

Kein voreiliger Auszug

Das Trennungsjahr vor einer Scheidung fordert eine genaue Trennung von “Tisch und Bett”. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass einer der Partner auszieht. Sind Kinder vorhanden, bleibt in den meisten Fällen der Ehepartner in der Immobilie, der die Kinder weiterhin versorgt. Sie sollten sich jedoch vor dem Auszug rechtlich absichern. Nach einem kompletten Auszug kann das Nutzungsrecht verloren gehen, das beide Ehepartner besitzen. Dies würde selbst dann gelten, wenn Sie der Alleineigentümer sind.

Es sollten deshalb alle wichtigen Fakten geklärt und gegebenenfalls schriftlich festgehalten werden, wenn eine Scheidung unumgänglich erscheint. Sollte es zu keiner Einigung zum Thema Immobilie kommen, treffen die zuständigen Richter eine Entscheidung. Es kann unter anderem auch zu einer Zwangsversteigerung kommen. In solchen Fällen wird oft ein viel schlechterer Preis für Immobilien erzielt, als wenn das Paar sich zusammensetzt und das Haus gemeinsam vor der Scheidung verkauft.

Es gibt auch die Möglichkeit, Regelungen im Rahmen eines notariellen Ehevertrages, einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung zu treffen.

Lassen Sie sich hierzu bestenfalls beraten, damit Ihnen keine Nachteile entstehen.